SCPI et changement de TMI : réoptimiser son allocation
Votre TMI a changé — promotion, retraite, revenus complémentaires, création d''entreprise, héritage. Votre allocation SCPI, conçue pour un TMI différent, est peut-être sous-optimale. Ce guide explique quels arbitrages effectuer selon le sens du changement.
📈 Votre TMI monte (ex. 30 % → 41 %)
Impact : vos revenus SCPI directes France sont maintenant taxés à 58,2 % vs 47,2 %. L''écart vs SCPI Europe ou AV s''agrandit.
| Action recommandée | Logique |
|---|---|
| Nouveaux investissements : SCPI Europe direct ou AV | Éviter les nouveaux revenus à 58,2 % |
| Convertir les SCPI France existantes en AV ? | Vente + réachat en AV → déclenche la PV — seulement si PV faible ou nulle |
| Augmenter la poche nue-propriété | 0 revenu immédiat = 0 fiscalité supplémentaire pendant la durée |
| Envisager la holding IS si TMI 45 % | IS 15 % vs 62,2 % en direct |
📉 Votre TMI baisse (ex. retraite : 41 % → 30 %)
C''est la situation la plus fréquente à la retraite. Votre allocation était optimisée pour un TMI 41 % — elle peut être simplifiée.
| Action recommandée | Logique |
|---|---|
| Rachats programmés AV : commencer à utiliser l''abattement | TMI plus faible = fiscalité AV encore plus avantageuse |
| SCPI direct Europe toujours pertinent | PS réduits + TMI 30 % = charge totale ~37,5 % encore très compétitif |
| Sortie partielle de la holding IS | Distribuer des dividendes pendant les années de faible TMI — PFU 30 % fixe |
| Réévaluer la nue-propriété | Si reconstitution proche, récupérer la pleine propriété et ses revenus au TMI 30 % |
Toute décision d''arbitrage patrimonial doit tenir compte de votre situation complète. Cet article est fourni à titre informatif.
📅 Réoptimiser votre allocation après un changement de situation
Éric Bellaiche, CGP-CIF indépendant (ORIAS 13001580), réalise un audit complet de votre allocation SCPI et identifie les arbitrages à effectuer.
Avertissement : Cet article a une vocation pédagogique et informative. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l'évolution du marché immobilier. Avant toute décision d'investissement, consultez un conseiller en gestion de patrimoine agréé ORIAS. Eric Bellaiche — ORIAS n°13001580 — CNCEF D016571.