Calculer le rendement net réel de sa SCPI : la méthode pas à pas
Le TDVM affiché par une SCPI est son rendement brut avant frais et fiscalité. Le rendement net réel — ce qui arrive vraiment sur votre compte — est très différent. Ce guide vous donne la méthode pas à pas pour le calculer, avec des exemples concrets.
📐 La formule de calcul du rendement net
Rendement net = TDVM brut × (1 – frais AV si applicable) × (1 – taux d''imposition global)
Étape 1 : partir du TDVM brut
Le TDVM est publié par la société de gestion. Exemple : 5,20 %
Étape 2 : déduire les frais UC si détention en AV
Frais UC annuels : 0,75 %/an. TDVM net après frais UC : 5,20 % – 0,75 % = 4,45 %
Étape 3 : appliquer la fiscalité selon votre TMI et l''enveloppe
| Enveloppe | TDVM après frais UC | Fiscalité | Rendement net |
|---|---|---|---|
| Direct France TMI 11 % | 5,20 % | 28,2 % (IR + PS) | 3,73 % |
| Direct France TMI 30 % | 5,20 % | 47,2 % | 2,75 % |
| Direct Europe TMI 30 % | 5,20 % | ~37,5 % | 3,25 % |
| AV SCPI (après 8 ans, TMI 30 %) | 4,45 % | ~5 % sur gain | ~4,2 % (capitalisation) |
| Nue-propriété 10 ans | 0 % distribué | 0 % | ~5 % actuariel |
📊 Rendement annualisé après frais d''entrée
Si vous détenez 10 ans une SCPI avec 10 % de frais de souscription :
| Durée | TDVM 5 % brut | Rendement annualisé (frais 10 % amortis) |
|---|---|---|
| 5 ans | 5 % | 3,0 % |
| 10 ans | 5 % | 4,1 % |
| 15 ans | 5 % | 4,4 % |
Les exemples sont fournis à titre indicatif. Votre rendement net réel dépend de votre situation fiscale exacte.
📅 Calculer votre rendement net personnalisé
Éric Bellaiche, CGP-CIF indépendant (ORIAS 13001580), calcule votre rendement net réel pour chaque SCPI selon votre TMI et votre enveloppe.
Avertissement : Cet article a une vocation pédagogique et informative. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l'évolution du marché immobilier. Avant toute décision d'investissement, consultez un conseiller en gestion de patrimoine agréé ORIAS. Eric Bellaiche — ORIAS n°13001580 — CNCEF D016571.