SCPI et Pacte Dutreil : compatible ou non ?
Le Pacte Dutreil permet de transmettre une entreprise avec un abattement de 75 % sur la valeur — soit des droits de succession réduits de 75 %. Question fréquente : peut-on l''appliquer aux parts de SCPI ? La réponse est claire : non, pas directement. Les SCPI ne sont pas des entreprises opérationnelles au sens du Pacte Dutreil. Mais des alternatives existent.
❌ Pourquoi les SCPI ne sont pas éligibles au Pacte Dutreil
Le Pacte Dutreil (article 787 B du CGI) s''applique aux parts ou actions de sociétés qui exercent une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Les SCPI sont des sociétés civiles de placement — leur activité est la gestion passive d''un patrimoine immobilier locatif. Cette activité est considérée comme civile et patrimoniale, pas comme une activité économique opérationnelle.
✅ Alternatives pour transmettre des SCPI à moindre coût fiscal
| Alternative | Économie fiscale | Complexité |
|---|---|---|
| Donation nue-propriété SCPI directe | Valeur nue-propriété = 50-70 % de la pleine propriété → assiette réduite | Faible |
| SCI familiale + donation parts SCI | Décote illiquidité 15-20 % sur parts SCI | Moyenne |
| Assurance-vie clause bénéficiaire | 152 500 € exonérés par bénéficiaire | Faible |
| Abattements donations 15 ans | 100 000 € par parent par enfant rechargés tous les 15 ans | Faible |
La combinaison donation nue-propriété + SCI familiale + assurance-vie est souvent plus efficiente qu''un Pacte Dutreil sur une entreprise, car elle peut transmettre des patrimoines importants avec une charge fiscale faible voire nulle.
La fiscalité successorale et les dispositifs de transmission sont complexes. Cet article est fourni à titre informatif. Consulter un notaire et un avocat fiscaliste pour votre situation.
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Avertissement : Cet article a une vocation pédagogique et informative. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l'évolution du marché immobilier. Avant toute décision d'investissement, consultez un conseiller en gestion de patrimoine agréé ORIAS. Eric Bellaiche — ORIAS n°13001580 — CNCEF D016571.