IFI et SCPI : comment calculer et déclarer en 2026
L''IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) s''applique aux patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 M€. Les SCPI détenues directement entrent dans l''assiette IFI. Celles détenues via assurance-vie ou en nue-propriété en sont exonérées. Ce guide explique le calcul précis et comment le minimiser.
📋 Quelles SCPI entrent dans l''assiette IFI
| Mode de détention | Dans l''IFI ? | Valeur retenue |
|---|---|---|
| SCPI en détention directe | ✅ Oui | Valeur de réalisation au 31/12 (indiquée dans l''IFU) |
| SCPI en assurance-vie | ❌ Non | Non applicable |
| Nue-propriété SCPI (nu-propriétaire) | ❌ Non | C''est l''usufruitier qui est imposé |
| SCPI dans une SCI à l''IR | ✅ Oui | Valeur des parts SCI (au prorata de la valeur immobilière) |
| SCPI dans une SCI à l''IS | Partiellement | Valeur des parts SCI × fraction immobilière |
🔢 Calcul concret de l''IFI avec des SCPI
Exemple : patrimoine immobilier total incluant SCPI directes de 1 500 000 €.
| Composante | Valeur brute |
|---|---|
| Résidence principale (abattement 30 %) | 700 000 € × 70 % = 490 000 € |
| SCPI directes | 350 000 € |
| Autres biens immobiliers | 200 000 € |
| Total net IFI | 1 040 000 € |
| Seuil IFI | 1 300 000 € |
| Résultat | Sous le seuil → 0 IFI |
🎯 Optimiser son IFI avec les SCPI
- ✅ Basculer vers l''AV : les SCPI en AV sortent de l''assiette IFI — 0 € d''IFI sur ces actifs
- ✅ Nue-propriété : le nu-propriétaire SCPI est exonéré d''IFI — c''est l''usufruitier qui supporte l''IFI
- ⚠️ Attention avant la vente : vendre des SCPI directes pour acheter en AV déclenche une plus-value imposable — simuler l''opération avant de procéder
Cet article est fourni à titre informatif. La déclaration IFI nécessite une expertise précise de votre situation patrimoniale.
📅 Optimiser votre IFI SCPI
Éric Bellaiche, CGP-CIF indépendant (ORIAS 13001580), calcule votre assiette IFI et identifie les restructurations optimales.
Avertissement : Cet article a une vocation pédagogique et informative. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l'évolution du marché immobilier. Avant toute décision d'investissement, consultez un conseiller en gestion de patrimoine agréé ORIAS. Eric Bellaiche — ORIAS n°13001580 — CNCEF D016571.