Lexique SCPI : les 30 termes essentiels à connaître avant d''investir
Vous lisez un bulletin de SCPI et vous tombez sur TDVM, TOF, RAN, WALB, valeur de reconstitution. Le jargon peut sembler rebutant. Ce lexique définit les 30 termes incontournables pour comprendre une SCPI sans se perdre dans la technique.
📊 Les indicateurs de performance
| Terme | Définition | Ce que ça dit |
|---|---|---|
| TDVM | Taux de Distribution sur Valeur de Marché | Le rendement courant brut = dividendes / prix de souscription |
| TRI | Taux de Rendement Interne sur une période | Performance globale (revenus + variation de la valeur des parts) sur N années |
| TOF | Taux d''Occupation Financier | % des loyers théoriques effectivement encaissés — clé de la santé locative |
| RAN | Report à Nouveau (en mois) | Réserves de distribution disponibles — coussin de sécurité en cas de baisse des loyers |
| WALB | Weighted Average Lease Break | Durée moyenne des baux pondérée — plus c''est long, plus les loyers sont visibles |
| WALT | Weighted Average Lease Term | Durée restante moyenne des baux jusqu''à la fin — horizon de renouvellement |
💰 Les termes de valorisation
| Terme | Définition | Ce que ça dit |
|---|---|---|
| Valeur de réalisation | Valeur vénale des actifs de la SCPI (expertise indépendante annuelle) | La valeur "réelle" du patrimoine — reference pour le prix de retrait |
| Valeur de reconstitution | Valeur de réalisation + frais pour reconstituer le portefeuille à neuf | Prix plafond réglementaire à 110 % = protection contre les surcotes excessives |
| Prix de souscription | Prix auquel vous achetez des parts | Inclut les frais de souscription (8-12 %) |
| Prix de retrait | Prix auquel vous vendez des parts (SCPI à capital variable) | En général = valeur de réalisation — frais = prix de retrait |
| Surcote / Décote | Différence entre prix de souscription et valeur de reconstitution | Surcote > 0 % = vous payez plus que la valeur réelle du patrimoine |
🏢 Les termes de structure
| Terme | Définition |
|---|---|
| SCPI à capital variable | Émet constamment de nouvelles parts — plus liquide (retrait direct à la SGP) |
| SCPI à capital fixe | Capital limité — parts échangées sur marché secondaire (prix fluctuant) |
| Société de Gestion (SGP) | Société agréée AMF qui gère le portefeuille immobilier pour le compte des associés |
| Délai de jouissance | Durée entre la souscription et le premier dividende reçu (3-6 mois) |
| IFU | Imprimé Fiscal Unique — document annuel de la SGP pour votre déclaration fiscale |
| DIS | Document d''Information Synthétique — document réglementaire AMF remis avant souscription |
⚖️ Les termes fiscaux clés
| Terme | Définition |
|---|---|
| PS | Prélèvements Sociaux (17,2 % pour résidents / 7,5 % pour non-résidents UE) |
| TMI | Tranche Marginale d''Imposition — le taux d''IR sur votre dernier euro de revenu |
| PFU | Prélèvement Forfaitaire Unique (flat tax 30 % = 12,8 % IR + 17,2 % PS) |
| IFI | Impôt sur la Fortune Immobilière — s''applique aux parts SCPI directes si patrimoine immobilier > 1,3 M€ |
| Revenus fonciers | Catégorie fiscale des revenus SCPI en détention directe (IR barème + PS) |
| RCM | Revenus de Capitaux Mobiliers — catégorie des gains SCPI en assurance-vie lors des rachats |
Cet article est fourni à titre éducatif. Les définitions sont générales et peuvent connaître des nuances selon la SCPI et la situation fiscale de l''investisseur.
📅 Maîtriser le vocabulaire SCPI avec un expert
Éric Bellaiche, CGP-CIF indépendant (ORIAS 13001580), vous explique chaque indicateur appliqué à votre sélection de SCPI.
Avertissement : Cet article a une vocation pédagogique et informative. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l'évolution du marché immobilier. Avant toute décision d'investissement, consultez un conseiller en gestion de patrimoine agréé ORIAS. Eric Bellaiche — ORIAS n°13001580 — CNCEF D016571.